人妻系列无码专区

<font id="bhj5f"><output id="bhj5f"><meter id="bhj5f"></meter></output></font>
<video id="bhj5f"></video>
<video id="bhj5f"></video>
<video id="bhj5f"><dl id="bhj5f"></dl></video>
<dl id="bhj5f"></dl>
<video id="bhj5f"></video>
<dl id="bhj5f"><output id="bhj5f"></output></dl>
<video id="bhj5f"></video>
<video id="bhj5f"></video>
<dl id="bhj5f"></dl>
<video id="bhj5f"><delect id="bhj5f"></delect></video>
<dl id="bhj5f"><delect id="bhj5f"><meter id="bhj5f"></meter></delect></dl>
<dl id="bhj5f"><delect id="bhj5f"></delect></dl>
<video id="bhj5f"></video>
<delect id="bhj5f"><output id="bhj5f"><font id="bhj5f"></font></output></delect>
<dl id="bhj5f"></dl><dl id="bhj5f"><output id="bhj5f"></output></dl>

您現在的位置:酒店>網紅酒店

當心!民宿投資只是看上去很美

2019-11-30 10:01編輯:admin人氣:


年,全國旅游行業總投資一萬億元,大頭還是投在酒店行業。在傳統高星級酒店投資減速、慢慢趨冷的今天,非標酒店尤其是民宿被當成下一個投資風口,很受市場追捧,網絡上層出不窮的是各種生動的案例及成功的投資故事、勵志人物。

民宿投資真的很美嗎?民宿投資是否有別于傳統酒店投資,包賺不賠,有無陷阱?要注意些什么,有何內在規律!有很多問題可以提出,需要回答。

筆者近年也接觸了一些民宿項目,試就此作些簡單分析。

一、客源相對單一,季節性更強。

位置、位置、還是位置,是酒店投資的鐵律,民宿也一樣,甚至要求更高mdahmdah因為民宿更依賴于觀光客與度假客,相比商務客來說,這些客人預算往往較為寬松,與同行者關系更親密(很多是家庭客),因而決策也更慎重、更關注同伴的意見,在酒店選擇上不愿太將就與隨意,出行也更有計劃性,對酒店的品質要求往往更高,挑選更細致,更關注網評、挑剔服務細節。民宿作為旅游的派生需求,不是所有地方都適合開,只有在成熟的旅游區,目的地推廣已完成,客源達到一定規模,才較易乘勢而為、取得成功,目前國內民宿較熱的大理、麗江、杭州、莫干山、浙江桐廬等,莫不如此。民宿開于鄉下或旅游城市,要點是小而美,優而特dqo,對周邊環境及設計要求往往很高,唯此才能定高價,迎合難得一顧的旅游者,并通過口碑宣傳將項目推廣出去。但說實話,大部分民宿物業資質平平,很難通過后天努力,草雞搖身一變,飛上枝頭變鳳凰。

另一個顯而易見的問題,是經營易受氣候影響,季節性很強,大城市邊上的,周末效應也很明顯。如筆者接觸的莫干山的一些民宿,旺季收入是淡季收入的五六倍,冬天基本沒人,夏天尤其是周末則一房難求,全年出租率過%已屬佼佼。經營時間短,必然會拉低全年出租率及平均房價,嚴重影響投資收益,除非房價能定得很高(淡季階價也沒有客人)。目前大部分有影響力的民宿,都集中在山青水秀、氣候條件優越的南方,大理、麗江等地表現尤好,北方則很少,道理不言自明。

二、投資門檻低,容易一哄而上,供給過剩。

當今社會不缺錢,缺的是投資渠道,近年旅游很熱,呈現出爆發式增長態勢,所以民宿投資就成了全民看好的行當,各行各業的人都想介入:進了城的鄉下人,有閑錢了,在老家投個民宿既可以解決鄉愁問題,順便還能做做生意,當然有吸引力搞文化、藝術及設計的,大多有一份胸懷未展的抱屈,想通過搞一個成功的民宿,展示下自已與眾不同的專業才能與品味做大小生意的,一年應酬支出不少,想著投點小錢,解決下客戶接待的問題,多賺少賺沒關系白領階層,或朋友或同學,合伙投個民宿,不但可以有一個吃喝玩樂聚會的地方,提升下生活質量,弄好了還可以解決下零化錢的問題受夠了大城市污染、聽慣了老板上司呵斥的城里人,臨老想下鄉過一把老板癮,順便養下老、掙點養老金hellihelli總之,各種原因都有,五花八門。

民宿投資門檻不高,多數一二百萬即可,一般不會超過三四百萬,現在合伙投資、甚至采用眾籌的也不少,進一步降低了進入門檻。也確有好的租賃項目,二、三年即收回了投資,鼓舞人心。再說,現在有錢沒地方投,投什么都不賺錢,貨幣貶值又這么厲害,理財、信托、支付寶,收益都在下降,互聯網、高利貨、炒房,風險都很大!還是投民宿實實在在。

不過要注意的是,過去是個風口,未來或會成為陷阱,一是短期內供應數量大增,據說大理很快會由現在的來家增加到上萬家,杭州年民宿增長率達%以上。生意有先來后到,先到者是英雄,后來者變烈士,經營好不好,長遠來說還是供求關系說了算。二是項目成本不一樣mdahmdah杭州西湖邊來平能做七八間房帶院落的農民房,前幾年租金還是十來萬,現在差不多漲了二三倍。晚到的很容易變成接盤俠,說是老板,最終淪為替房東打工的人。

三、單房單方投入大、坪效低。

要將一幢建筑質量相對低劣、缺少設計、原布局不是做旅館、公共配套差、少有景觀綠地及機電系統的農民房,改成一家小而美、房間為主、出租率不高故售價不能太低、有調性的民宿,必然涉及方方面面設計及施工的內容,外裝、機電、景觀上的花費,往往占總投資的一半上下,較城市內清水房租賃的中檔酒店有明顯的劣勢mdahmdah后者的投資,大多集中于室內裝修上。民宿工程量較小,管理費、設計費、施工費比一般商用建筑往往高不少,也很難獲得規模采購折扣。較租賃清水房做城市商務型中端有限服務酒店(如亞朵、漢庭),單房均攤投資,民宿往往貴一倍以上(中端-萬/間居多,好的民宿一般要-萬)。

從坪效來說,民宿雖然層數少,樓梯等通行空間小,沒有電梯,但因為要解決一定的飲食配套及室內通行等問題,加上風景區改造受限制多,坪效往往不高,一般來平方的,只能做-間房。房間少,公共設施利用率低,與有限服務中端酒店相比,空間利用效率上往往有一定差距。

前期過大的投資往往會轉化為后期持續的經營壓力。在出租率及運行效率一般不如中端有限服務酒店的情況下,民宿要取得同樣或更好的投資回報率,房價往往要高-倍。

四、管理要求高,人員效率不高,監管困難。

因為房間少、客人要求高,定價不菲的民宿,運行難度并不低。民宿適合投資人親自上陣、全程打理,有人戲稱是老板娘經濟dqo,不無道理,至少工作動力及態度、監管方面,可以省去很多問題。民宿運行人員往往要求是多面手,既出得廳堂,又下得廚房,既知道當地風土人情,善解人意,能陪客人聊天,又能干清掃這類臟活,顏值最好還能高一點。

但與臺灣等地不同,現階段大陸民宿的投資方多數是城里人,以城里人的思維做民宿,往往存在錯配現象,即親切性有余、差異性不足,不能很好地引導客人深入體驗當地生活與文化,因而對旅游者的吸引力恐難于持久。很多合伙或眾籌項目,缺少領投人與專業的蹲點管理者,股權過于分散,人人關心又人人不夠關心,因熟人合伙原因,游戲規則往往又不夠清晰,還存在監管與信任問題。愛好與沖動下做民宿,玩一陣后熱情易消退,尤其是收益不達預期、管理思維出現分歧時。最終散伙的不少,嚴重的還對簿公堂。

五、受OTA影響更大,要支付更多的營銷成本。

民宿因為規模小,回旋余地不大,設計創意多有局限,真正優秀、有持久生命中力的項目并不多成功的項目也容易被別家模仿,伴隨一哄而上的,是同質化競爭。加之民宿連鎖化管理比例低,單個項目影響力小,運行人員少,自主營銷能力往往很弱,甚至不做營銷,等客上門或由OTA送客上門,被迫支付大量傭金給渠道,受制情況遠較城市商務型酒店嚴重mdahmdah個別項目客源對OTA的依賴度,會達到八、九成。

六、收入結構較單一,缺少非住宿人員消費。

總的來說,民宿的收入結構還是比較單一的,基本以住宿為主,飲食收入較為有限,不少還包含在房價中。不是客人沒需求,只是因為風味餐及土特產銷售,競爭往往很激烈。另外生意不穩定,物資采購與保鮮也有一定困難。

七、政策不明確,缺少規范。

雖然各地政府對民宿投資大多抱支持與鼓勵的態度,但相關規范及政策出臺卻有一定的滯后性,有時也缺少科學性,尤其在規劃要求及大配套、公共利益與環境保護、建筑改建許可審查、消防及排污標準、治安及報警設施配置方面,往往缺少明確要求,或雖有要求,但科學性、權威性或合法性不足。很多地方或語焉不詳,或政出多門,或朝令夕改,導致投資人私下勾兌,給權力尋租創造機會。因投資人不了解相關政策,有時還面臨返工或無法開業的風險,如烏鎮規定木結構房子不能開民宿,十間客房以上的要按酒店建設標準進行報建,或許立法本意不錯,但是否會傷及無辜?也很難說,杭州的政策則寬松得多。建議盡快制定全國性的民宿規范與條例,合理調節參與各方利益,并使之符合上位法的相關規定。

八、出租方易違約。

近年這方面的報道已不少,尤以云南居多。民宿多以租賃方式經營,民宿投資方的合同相對人,大多是農民,契約意識弱,多注重眼前利益與個體利益。當周邊物業租金大漲時,往往置合同于不顧,單方違約,要求漲租,以跟上變化了的市場價格。當地執法者為維穩及地方利益考慮,也受制于人情,往往也會勸說投資人(多是外地人)接受或部分接受變更。而投資人只要還有贏利,多數情況下只能委曲求全,選擇接受霸王條款,因為不能置前期投入于不顧。這種事情一多,投資人難免膽氣不足。

因為熱點地區租金增長快,合同執行中矛盾多、違約率高,新租項目談判時,因對遠期租金難于達成共識,出租人往往只愿意簽十年甚至五年的合同,這使承租人在合同到期,不能續租或租金不合理增長時,面臨極大的收益損失風險,畢竟前期投入不菲,現在一個項目四年能靜態收回投資,已屬不錯了mdahmdah前些年經濟型酒店也出現過類似情況。在浙江莫干山地區,近來很多項目采用三十年租金一次性支付的方式來解決,或可降低違約率,但前期投入過大,考慮資金利息,對投資人也很不利。

hellihelli

總之,民宿投資與一般酒店投資一樣,也有它自身的邏輯與規律。在投資階段,還是要分析好項目位置、租金、景觀資源及物業條件、市場環境及未來供求,做好可研分析,明確投資合伙規則及管理預案,不然,看上去很美的民宿投資,也可能只是一個泡泡,隨時有破裂的風險。

(來源:品牌酒店資訊)

織夢二維碼生成器
已推薦
0
  • 凡本網注明"來源:的所有作品,版權均屬于中,轉載請必須注明中,http://www.hydratestudios.com。違反者本網將追究相關法律責任。
  • 本網轉載并注明自其它來源的作品,目的在于傳遞更多信息,并不代表本網贊同其觀點或證實其內容的真實性,不承擔此類作品侵權行為的直接責任及連帶責任。其他媒體、網站或個人從本網轉載時,必須保留本網注明的作品來源,并自負版權等法律責任。
  • 如涉及作品內容、版權等問題,請在作品發表之日起一周內與本網聯系,否則視為放棄相關權利。






民宿客棧

更多>>
珠寶畫冊設計如何體現產品的高檔性

珠寶畫冊設計如何體現產品的高檔性



返回酒店
人妻系列无码专区
<font id="bhj5f"><output id="bhj5f"><meter id="bhj5f"></meter></output></font>
<video id="bhj5f"></video>
<video id="bhj5f"></video>
<video id="bhj5f"><dl id="bhj5f"></dl></video>
<dl id="bhj5f"></dl>
<video id="bhj5f"></video>
<dl id="bhj5f"><output id="bhj5f"></output></dl>
<video id="bhj5f"></video>
<video id="bhj5f"></video>
<dl id="bhj5f"></dl>
<video id="bhj5f"><delect id="bhj5f"></delect></video>
<dl id="bhj5f"><delect id="bhj5f"><meter id="bhj5f"></meter></delect></dl>
<dl id="bhj5f"><delect id="bhj5f"></delect></dl>
<video id="bhj5f"></video>
<delect id="bhj5f"><output id="bhj5f"><font id="bhj5f"></font></output></delect>
<dl id="bhj5f"></dl><dl id="bhj5f"><output id="bhj5f"></output></dl>