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喜達屋資本:從酒店專家到投行高手

2019-12-25 09:01編輯:admin人氣:


過去五年融資額全球第二大

喜達屋資本集團(Sawood Caial Go,SCG)于年成立,是一家專業的地產基金管理公司,過去年已累計完成了億美元的私募股權型地產基金的募集,在 PERE To 中排名第二,僅次于黑石集團。

在過去年里,喜達屋集團累計收購了億美元的資產,當前管理資產總額億美元,擁有或管理過的資產包括套公寓、萬平尺的寫字樓、萬平尺的零售物業、座酒店、個住宅地塊等。

喜達屋資本集團當前的業務線主要由以下幾部分構成:

)全球機會型地產投資,集團已累計發起了只私募地產基金,包括只機會型基金,只酒店基金,只不動產債權投資基金。

)正常履約的不動產債權(Pefomig Real Eae De)投資,區別于集團旗下以不良資產投資為主的私募不動產債權投資基金,喜達屋資本集團透過由其管理的商業地產抵押貸款REITS公司Sawood Poey T(NYSE: STWD)和在倫敦交易所上市的商業地產抵押貸款投資基金Sawood Eoea Real Eae Fiace(LSE: SWEF)投資于正常履約的商業地產抵押貸款,截至年底,這兩家上市公司已經累計完成多億美元的投資。

)酒店管理集團,上世紀年代,喜達屋資本集團曾通過一系列并購和品牌整合創造了全球最大的酒店管理集團喜達屋酒店管理集團Sawood Hoel am Reo Woldwide(NYSE: HOT)在從喜達屋酒店管理集團成功退出后,喜達屋資本集團又在年成立了一家新的酒店管理集團SH Go,目前SH Go旗下有兩個全新的酒店品牌,環保風格酒店 Hoel和豪華酒店Baccaa。

)零售物業投資,由喜達屋資本集團發起并管理的Sawood Reail Pae,管理了美國的處社區商業中心,總可出租面積,萬平尺,總市值多億美元。

)抵押貸款證券化服務商,喜達屋資本集團透過其管理的REITS公司STWD的子公司LNR Poey LLC和Hafield Phili為美國和歐洲市場上的CMBS(Commecial Mogage-Backed Seciie,商業地產抵押貸款支持證券)提供債務違約時的特殊服務。

)住宅業務,金融危機期間,喜達屋資本集團收購了住宅領域的大量不良資產,并以此為基礎成立了家公司,即,住宅土地投資公司Sawood Lad Vee,該公司已經在美國的個州收購了多個社區的,多個住宅地塊住宅開發公司TRI Poie Home(NYSE: TPH),該公司于年在紐交所上市,當前主要聚焦于美國西海岸的住宅開發市場以及經營獨棟住宅出租業務的Sawood Wayoi Reideial T(NYSE: SWAY),它是在年從Sawood Poey T(NYSE: STWD)中分拆出來的一家獨立上市的REITS公司,當前旗下已有多套獨棟住宅可供出租或出售。

)地產證券投資,年喜達屋資本集團成立了喜達屋地產證券公司Sawood Real Eae Seciie(SRES),SRES主要從事地產證券投資業務,它是一家在SEC注冊的投資顧問,并于年發起了第一只地產證券的對沖基金Diigo。

)能源基建業務,年,喜達屋資本又成立了能源事業部,Sawood Eegy Go聚焦于天然氣和可再生能源的生產及傳輸設備投資,透過旗下兩只能源基建基金喜達屋資本已累計募集資金億美元,完成了價值億美元的投資交易。

)油氣資源投資,新成立不久的Sawood Oil am Ga作為能源事業部的延伸,將聚焦于北美地區的油氣資源投資。

綜上,喜達屋資本集團今天的業務范圍已經延伸到能源、基建、對沖基金等領域,但作為過去五年來募集資金規模僅次于黑石集團的全球第二大地產基金,喜達屋資本集團最吸引投資人的還是它的不動產投資業務。

截至年月,集團已累計完成只地產基金的募集,包括只全球投資的機會型基金、只酒店專項基金、只不動產債權投資基金,其中僅有只基金出現虧損,即,年進入投資期的七號基金(SOF VII),截至年底,該基金的投資價值較初始投資成本低%。而同一時期進入投資期的喜達屋酒店一號基金(Hoel I),雖然也一度遭遇損失,但截至年底,已扭虧為盈,累計資產升值幅度%。

實際上,喜達屋資本以酒店資產為主的基金或酒店專項基金的業績表現一直較好,內部回報率在同期全球私募地產基金中排名在第一或第二個四分位而集團旗下以住宅或其他領域投資為主的機會型基金,則表現出較大的業績波動,因此,酒店行業的專業化優勢成為喜達屋資本集團區別于其他地產基金的一大特色。

締造全球最大酒店管理集團

喜達屋酒店集團的神話是如何創造的?

說起喜達屋資本集團,國內的投資人可能并不熟悉,但卻大多聽說過喜達屋酒店管理集團(Sawood Hoel am Reo Woldwide)。喜達屋酒店集團是全球最大的酒店管理集團,截至年月,共管理了多家酒店,旗下有威斯汀、喜來登、福朋、豪華精選、W酒店、瑞吉、艾美、雅樂軒、元素、Tie十大酒店品牌。但喜達屋酒店管理集團為什么叫喜達屋dqo(Sawood)?它又和喜達屋資本集團之間有什么關聯?

其實,喜達屋酒店管理集團雖然有名,但它的歷史卻并不長,它的成立要溯源到年喜達屋資本集團二號基金的成立。喜達屋資本集團創立于年,通過住宅領域的不良資產收購賺取了第一桶金,年,喜達屋資本集團發起了二號基金Sawood Ooiy Fd II(SOF II),募集資金億美元。在二號基金的支持下,年,喜達屋資本集團收購了瀕臨破產的酒店類REITS公司Hoel Iveo T(HOT)的大部分不良債務,并將旗下一號基金和二號基金所持有的酒店資產都置入到上市公司HOT中,以換取HOT公司%的股權,重組后的HOT共持有了家酒店權益,成為當時美國最大的酒店REITS公司,從而為喜達屋酒店集團的誕生奠定了基礎(今天喜達屋酒店管理集團的股票代碼仍沿用HOT)。

年,喜達屋資本集團旗下基金又聯合高盛集團以億美元從日本公司手中買下了威斯汀酒店(Wei)品牌。此后,喜達屋資本集團更換了威斯汀的管理團隊,并重新規劃威斯汀的品牌形象和市場定位,在兩年多的時間里,就使威斯汀品牌下的酒店數量就從家增加到多家。年月在喜達屋資本集團的關聯人士回避表決的情況下,HOT的股東高票通過了以億美元代價收購威斯汀酒店集團的決議。以威斯汀品牌為核心,HOT被重組為喜達屋酒店管理集團Sawood Hoel am Reo Woldwide,而喜達屋資本集團的創始人Bay S Selich則出任喜達屋酒店管理集團的新CEO。

繼威斯汀之后,年,喜達屋酒店集團又以億美元的總價收購了ITT Sheao公司,獲得了喜來登(Sheao)、福朋(Fo Poi y Sheao)、豪華精選(The Lxy Collecio)三大酒店品牌。到年中期,HOT的市值已經從年剛收購時的萬美元上升到億美元。

在Bay Selich的領導下,喜達屋酒店集團不僅通過品牌收購實現了規模擴張,還創建了一系列新概念酒店,包括于年創建的豪華精品酒店品牌W Hoel和年創建的豪華酒店品牌瑞吉(SRegi),其中,W酒店更被視為最成功的酒店品牌之一。而作為喜達屋酒店集團的創始人,Selich本人一直擔任酒店集團的CEO直到年,此后他開始全面回歸喜達屋資本集團的投資業務,專注于地產基金的管理。

但他與喜達屋酒店集團之間仍保持著緊密的合作,年,在喜達屋資本集團的助力下,喜達屋酒店集團又新添了一個品牌成員,即,法國的艾美酒店(Le Meidie)。艾美酒店集團創建于年,此后幾經易手,到年已深陷財務困境的艾美酒店集團被野村證券收購,年月,雷曼兄弟買下了艾美酒店的優先級抵押貸款部分,不過由于債臺高筑,失去了投資能力的艾美集團面臨債務違約的壓力。年,雷曼找到喜達屋資本集團,雙方決定聯手買下艾美酒店的所有權,并助其恢復投資能力。交易中,喜達屋酒店管理集團買下了艾美酒店的品牌和管理合同,而喜達屋資本集團則聯合雷曼兄弟買下了艾美酒店旗下的間豪華酒店的所有權。截至年,喜達屋資本集團已出售了其中家酒店的所有權但這些酒店仍將由喜達屋酒店集團管理,而在全球范圍內,艾美品牌下的酒店已經擴展到多家。

打造下一個喜達屋酒店集團

離開了喜達屋酒店集團的Bay Selich一直希望再造一個喜達屋?;貧w喜達屋資本集團后,Selich在年發起了兩只地產基金,即,七號基金(Sawood Gloal Ooiy Fd VII,SOF VII)和酒店一號基金(Sawood Caial Hoialiy Fd I,Hoel I)。其中,七號基金以地產領域的機會性投資為主,募集資金億美元而酒店一號基金則聚焦于酒店領域的機會投資,募集資金億美元。

在七號基金和酒店一號基金及三只跟投基金(SDL Co-ive Fd)的支持下,年喜達屋資本集團以億美元總價收購了法國的Goe Taiige ad Socieaceeace d Love(SDL)集團,該集團旗下擁有間頂級酒店和家經濟型酒店,以及一個香檳品牌(Taiige)、一個水晶品牌(Baccaa)和一個香水品牌(Aick Goal)。

收購后不久,喜達屋資本集團就轉讓了其中的香檳品牌和香水品牌,并將豪華酒店資產分拆出售,如年月喜達屋資本就將SDL在法國的間豪華酒店以億歐元的價格賣給了卡塔爾主權基金旗下的一個酒店集團,此前,喜達屋資本還曾將多間豪華酒店出售給沙特阿拉伯、以色列等地的投資人。截至年月,喜達屋資本已通過分拆出售SDL資產回籠了多億美元的資金。而對于SDL資產組合中的經濟型酒店品牌Love Hoel Go,喜達屋資本集團則致力于經營改善和市場份額的擴張,經過年的經營,到年,Love成為歐洲第二大酒店管理集團,旗下管理了家酒店的萬多個房間。年月,喜達屋資本集團將Love以億歐元的價格賣給了中國的錦江飯店管理集團,從而進一步提升了七號基金和酒店一號基金的投資價值。其中,酒店基金在年底已成功實現盈利,雖然當前的絕對回報不高,但已超越多數同期發行基金的回報率(年進入投資期的地產基金,由于投資期恰逢歐美地產市場的估值高峰,而此后又趕上金融危機,所以,多數基金都陷入虧損中,截至年底,平均的投資回報為零)。

至此,在SDL交易中除了少數幾間位于法國的豪華酒店外,絕大部分資產都已被分拆出售或整體出售,僅余下一個有著年歷史的水晶制造品牌Baccaa。之所以要保留Baccaa,是因為Bay Selich想借用它的歷史積淀和水晶概念來作為其新成立的酒店管理集團SH Go旗下的豪華酒店的品牌名。年喜達屋資本集團發起了八號基金(SOF VIII)和酒店二號基金(Hoel II),分別募集資金億美元和億美元。在八號基金和酒店二號基金的支持下,集團于年在曼哈頓買下了兩處優質物業,其中一處被改造為高端公寓和SH Go旗下的首間Baccaa酒店,而另一處則將被改造為一座環保風格的酒店,并由SH Go旗下另一酒店品牌 Hoel管理。

經過年的籌備,Baccaa紐約酒店于年月盛裝開業,酒店共有個房間,平均的房價約-美元/晚,總統套房則達到萬美元/晚。而在開業前,年月,喜達屋資本集團就已將這家酒店的所有權以億美元的總價出售給中國的陽光保險集團,平均每個房間的售價高達多萬美元,該售價被CNBC評價為創紀錄的價格,因為年美國酒店房間的平均市場價值只有萬美元/間。收購后SH Go仍將長期管理這家酒店。而Baccaa品牌下的第二間、第三間酒店也在籌備中,其中第二間酒店將位于摩洛哥,第三間位于迪拜,喜達屋資本已開始在中東地區為Baccaa酒店尋找投資人的支持。而SH Go旗下另一酒店品牌 Hoel的第一間酒店也于年落戶邁阿密海濱,第二間位于紐約布魯克林橋畔的 Hoel酒店也即將開業。

不難看出,喜達屋資本集團希望能夠把SH Go打造為下一個喜達屋酒店集團。而隨著Baccaa等酒店資產價值的兌現,喜達屋資本旗下八號基金和酒店二號基金已完成了%的投資,投資價值較初始投資成本分別升值了%和%,凈內部回報率分別達到%和%,均高于同期地產基金的中位數水平,其中,八號基金更排名行業前四分之一(第一四分位)。

從豪華酒店到有限服務酒店

年月,喜達屋資本集團又發起了九號基金Sawood Dieed Ooiy Fd IX(SOF IX),募集資金億美元,九號基金聚焦于不良資產領域的投資機會年月,喜達屋資本再下一程,完成了十號基金Sawood Gloal Ooiy Fd(SOF X)的募集,共募集資金億美元,相比于前幾只基金,十號基金將更加關注歐洲市場的投資機會。

在九號和十號基金的支持下,年月,喜達屋資本以億美元買下了酒店式公寓平臺ITow Sie 億美元的抵押貸款及所有權,當時ITow Sie由于危機前的快速擴張而導致負債過高、陷入財務困境。年月,喜達屋資本集團又從另一私募基金手中買下了處經濟型酒店式公寓,使ITow Sie持有的酒店式公寓數量增加到棟建筑、共,套房間,從而成為全美最大的經濟型酒店式公寓公司。

此外,在上述兩只基金的支持下,喜達屋資本還在年月以億美元收購了TMI Hoialiy,獲得了家有限服務酒店而在此之前集團已經擁有了家有限服務酒店,收購完成后,喜達屋資本集團旗下的有限服務酒店總數將超過家,從而搭建了一個全美最大的有限服務酒店平臺,未來,集團正計劃將這一有限服務酒店平臺分拆上市。

在英國,喜達屋資本于年月以億美元收購了家貴婦風格的酒店和一個倫敦的會議中心,增加了個酒店房間和間會議室。以此為平臺,喜達屋資本在年月和月又分別收購了Fo Pilla Hoel的家酒店及De Vee Vee的家酒店,使英國酒店平臺上的房間數量超過,間,另有近間會議室。年,喜達屋資本又收購了格拉斯哥的五星級酒店和愛丁堡的地標性酒店,并將上述酒店統一賦予新的連鎖品牌,以構建英國的連鎖酒店集團Picial Hoel Go。

總之,在九號基金和十號基金的支持下,喜達屋資本集團已經開始構建自己的有限服務酒店及經濟型酒店式公寓連鎖品牌,并拓展了海外投資規模。相應的,九號基金在不到兩年的時間里完成了%的投資,投資資產已累計升值%,并分配了相當于投入資本%的收益。從歷史看,公司的酒店基金和以酒店投資為主的基金都獲得了優于同行的投資業績。

與之相對,公司在年和年發起的五號基金Sawood Ooiy Fd V(SOF V)和六號基金Sawood Ooiy Fd VI(SOF VI),由于受這一時期創始人Selich兼任喜達屋酒店管理集團CEO的影響,而不能投資于酒店領域的相關資產,只能廣泛投資于寫字樓、商場、住宅、公寓、高爾夫球場等資產,結果業績表現不佳。其中,年進入投資期的五號基金以%的凈內部回報率落后于同期地產基金投資回報的中位數水平(%),而年進入投資期的六號基金則更是排名同期地產基金的后四分之一。

可見,酒店領域的行業專業化優勢對于喜達屋資本集團獲取高投資回報來說是至關重要的。除了在酒店領域強大的管理團隊,近年來喜達屋資本集團也在組建自己的零售物業、住宅開發、工業地產管理團隊,為此成立了零售物業管理平臺Sawood Reail Pae,創立了住宅開發企業TRI Poie Home,收購了獨棟住宅出租管理公司Wayoi Home,并與歐洲的資產管理公司M合資成立了歐洲的工業地產投資平臺MSa Eoe。

誠然,在酒店領域的專業化優勢在一定程度上限制了喜達屋資本集團投資組合的行業分散度,但它卻賦予了旗下基金在細分市場上更強的投資能力而且相對于其他投資人,在危機中,喜達屋資本更敢于接手那些被其他投資人拋棄的酒店領域的不良資產,從而可以以更低成本獲取投資機會,創造更高收益。

打造了家上市公司的投行專家dqo

除了在私募地產基金領域的投資管理,喜達屋資本集團還擅長通過資本市場的分拆上市來為旗下私募基金的投資人鋪設一條良好的退出渠道。

喜達屋資本集團自成立以來已經創造或參與了家上市公司,包括:)Sawood Hoel am Reo Woldwide(NYSE: HOT),全球最大的酒店管理集團)Eqiy Reideial(NYSE: EQR),全美最大的出租公寓REITS)Sawood Wayoi Reideial T(NYSE: SWAY),獨棟住宅出租領域的大型REITS)TRI Poie Home(NYSE: TPH),美國西海岸的大型地產開發商,也是金融危機后美國第一家新上市的住宅開發企業)Sawood Poey T(NYSE: STWD),全美最大的商業地產抵押貸款REITS)iSa Fiacial(NYSE: STAR),美國大型商業地產抵押貸款REITS)Sawood Eoea Real Eae Fiace(LSE: SWEF),在倫敦交易所公開上市的投資于歐洲市場的商業地產抵押貸款投資基金)O Bak(NASDAQ: OPB),服務于中小企業和高凈值個人的商業銀行,尤其擅長地產金融方案的設計。

當前這家上市公司的總市值已達到億美元,而每家公司的背后都是一個經典的創富故事。不過,不同于一般的企業股權私募投資基金(即,VC、PE基金),喜達屋資本不僅僅是這些上市公司的財務投資人,它更是其中多家公司的創始人和管理者,這其中既有重資產的REITS公司,也有相對輕資產的酒店管理公司或住宅開發企業。因此,通過資本市場的上市退出來創造流動性,提高投資收益已成為喜達屋資本集團旗下地產基金的一大特色。

一號基金,搭EQR上市便車兌現投資收益

年Bay Selich成立了喜達屋資本集團,致力于地產相關的基金投資業務,當時美國地產市場正遭受儲貸危機的沖擊。年喜達屋資本集團發起了第一只機會型私募地產基金及其附屬基金Sawood Ooiy Fd I am IA(SOF I),募集資金萬美元,用這筆錢喜達屋資本從FDIC(美國聯邦儲蓄保險公司)、儲蓄貸款協會等金融機構處低價購買了套出租公寓僅個月后,喜達屋資本就用這多套公寓交換了出租公寓公司Eqiy Reideial的經營份額,隨后Eqiy Reideial作為全美最大的出租型公寓REITS首發上市(NYSE: EQR),而喜達屋資本所持有的經營份額也隨即轉化為普通股,并在二級市場獲利退出。

二號基金、三號基金助力HOT成長

年月,喜達屋資本發起了二號基金Sawood Ooiy Fd II(SOF II),募集資金億美元,二號基金主要投資于酒店領域過度杠桿化的不良資產。年,公司將一號基金和二號基金所持有的酒店資產全部置入到當時已瀕臨破產的酒店類REITS公司Hoel Iveo T(NYSE: HOT)中,從而換取了HOT公司%的股權,重組后的HOT擁有了家酒店的權益,并更名為Sawood Lodgig T。此后,喜達屋資本又在三號夾層基金Sawood Mezzaie Iveo(SOF III)的幫助下于年以億美元收購了威斯汀酒店品牌,年,威斯汀酒店集團以億美元的高價置入了上市公司HOT,HOT也正式更名為喜達屋酒店管理集團Sawood Hoel am Reo Woldwide。到年中期,HOT的市值已從收購時的萬美元上升到億美元,而在這個過程中,喜達屋的二號、三號基金獲得了豐厚的投資收益。

四號基金借STAR分拆上市

年月,喜達屋資本完成了四號基金Sawood Ooiy Fd IV(SOF IV)的募集,總募集資金億美元。四號基金沿襲三號基金的夾層投資策略,但投資領域更為廣泛,除了投資于酒店行業的夾層貸款和不良資產外,還投資于零售物業、綜合體等物業資產的高收益債權。四號基金成立一年后,年月,喜達屋資本再次發揮其高超的資本市場技能,把三號基金剩余的全部資產和四號基金的三分之二資產都置入到一個小型的RETS中,并將這只REITS重組為Sawood Fiacial Ic(NYSE: SFI),從而將三號基金和四號基金所從事的夾層投資業務分拆上市。后來Sawood Fiacial更名為iSa Fiacial(NYSE: STAR),成為當時商業地產金融領域最大的上市公司。年喜達屋資本及旗下基金通過二級市場交易退出了在iSa Fiacial的投資,兌現了豐厚收益。

借公募基金平臺套利去杠桿化過程中的正常貸款

在年的金融危機中,喜達屋資本成立了iSa Fiacial(NYSE: STAR)年后,在年的次貸危機中,喜達屋資本又創立了它的第二只商業地產抵押貸款REITS公司mdahmdah年Sawood Poey T(NYSE: STWD)登陸紐交所,這次,在未置入任何資產的情況下,僅憑喜達屋資本集團的管理聲譽,STWD就成功融資億美元,成為當時最大的Blid Pooldqo公司。今天STWD的市值已經達到億美元,成為金融危機后最大的商業地產抵押貸款REITS公司。作為喜達屋資本套利金融危機的一個公募平臺,STWD致力于以低價收購歐美市場去杠桿化過程中被大量拋售的正常履約貸款,以及為那些債務到期后無法續貸的地產公司提供次級貸款和夾層貸款。年喜達屋資本又將STWD的投資策略復制到歐洲市場,創立了Sawood Eoea Real Eae Fiace(LSE: SWEF),SWEF作為一只商業地產抵押貸款投資基金在倫敦交易所公開上市,目前該基金已經構建了一個以倫敦地標性建筑、芬蘭零售物業組合和荷蘭工業地產組合為抵押物的貸款資產池。

借上市公司平臺套利危機中的住宅市場

如果說STAR、STWD、SWEF是喜達屋資本套利商業地產市場的公募平臺,那么,SWAY和TPH則是集團在危機中套利住宅市場的產物。其實,早在年喜達屋資本就通過收購儲貸危機中公寓領域的不良貸款而成為全美最大出租公寓REITS公司Eqiy Reideial(NYSE: EQR)的股東年后,年喜達屋資本又借助上市公司STWD的投資平臺,從金融機構手中以五折價格收購了大量獨棟住宅領域的不良資產。到年底,STWD持有的獨棟住宅已經達到多套,年月,STWD決定將其持有的獨棟住宅業務分拆成為一家獨立上市的出租別墅dqoREITS公司,即,Sawood Wayoi Reideial T(NYSE: SWAY)為此,喜達屋資本集團還特意收購了一家住宅物業的管理公司Wayoi Home來為SWAY旗下的獨棟住宅業務提供翻新、招租和物業管理服務。分拆過程中,每股STWD的股票可以獲得股SWAY的股票,當前SWAY的總市值接近億美元。

此外,金融危機期間,喜達屋資本集團還透過七號基金、八號基金和二號債權投資基金收購了大量住宅領域的不良資產,包括土地資產和在建的住宅項目。但與多數私募基金自己不具備開發能力、收購不良資產是為了等待市場恢復時再溢價出售給其他地產企業不同dqo喜達屋資本奉行親歷親為dqo的投資政策,即,他將親手開發、經營這些不良資產,并從中獲取持續現金流。為此,集團在年成立了土地投資公司Sawood Lad Vee和住宅開發企業TRI Poie Home(NYSE: TPH),TRI Poie Home聚焦于在加州市場開發住宅產品,并于年在紐交所成功上市,成為過去十年來在紐交所上市的第一家住宅開發企業,此后,TRI通過并購將業務范圍拓展到美國西海岸市場,當前市值已接近億美元。

籌劃中的下一個上市公司

綜上,在過去年間,喜達屋資本集團已經打造了家上市公司,包括家酒店管理公司(NYSE: HOT)、家住宅開發企業(NYSE: TPH)、家出租公寓REITS(NYSE: EQR)、家出租別墅REITS(NYSE: SWAY)、家商業地產抵押貸款REITS(NYSE: STAR,NYSE: STWD)和家在倫敦交易所上市的商業地產抵押貸款投資基金(LSE: SWEF),以及家在金融危機期間參股的以地產業務為主的商業銀行(NASDAQ: O Bak),上述家上市公司覆蓋了住宅的開發管理、酒店的投資管理和商業地產抵押貸款等幾大領域。

目前,公司正在籌劃將旗下的有限服務酒店連鎖集團TMI Hoialiy分拆上市,未來,經濟型酒店式公寓公司ITow Sie和英國的連鎖酒店集團Picial Hoel Go也可能會通過分拆上市的方式來獲得更高的投資溢價。而如果這些公司能夠成功上市,那么,無疑將為喜達屋資本的九號、十號基金鋪設一條良好的退出通道。

親歷親為dqo的不良資產經營策略

喜達屋資本在過去年中打造了家上市公司,而這家公司全部誕生于金融危機期間,所以,套利金融危機、收購不良資產已經成為喜達屋資本的一項核心投資策略。截至年月,公司透過八、九、十號基金已累計買入了億美元的不良資產。

但與柯羅尼資本(Coloy Caial)等地產領域的禿鷲基金不同,喜達屋資本并不以低成本的收購著稱,而是以不良資產的經營改善能力著稱。喜達屋資本集團旗下私募基金對不良貸款的收購,通常是Loa-o-Owdqo型的,即,表面看收購的是一項債權,但收購的真實目的是期待債務人在短期內違約,從而可以通過破產清算等法律手段獲取抵押物的所有權,然后再通過經營改善、品牌重塑和市場份額擴張等手段來提升資產價值,獲取投資回報。

比如,在上世紀年代,喜達屋資本集團就通過收購酒店行業的不良資產控制了上百家酒店,然后再將這些酒店資產置入到上市公司HOT中,從而打造出全球最大的酒店管理集團喜達屋酒店管理集團。而在年收購Goe Taiige ad Socieaceeace d Love(SDL)集團的交易中,喜達屋在分拆出售了香檳、香水和豪華酒店資產以減輕負債的同時,對SDL旗下的經濟型酒店品牌Love Hoel Go則耐心經營了十年,直到年才將其整體出售給中國的錦江飯店集團。此外,在金融危機期間,為了經營好旗下基金低價收購的住宅領域的不良資產,喜達屋資本不僅買下了一家住宅領域的物業管理公司Wayoi Home,還打造了一家住宅開發領域的上市公司TPI Poie Home。

喜達屋資本對不良資產的這種親歷親為的經營模式在Co Bak的不良資產收購交易中更是得到充分體現。金融危機期間,集團最著名的一筆交易是從聯邦儲蓄保險公司(FDIC)處以億美元總價買下了芝加哥Co銀行賬面值億美元的不良資產包的%權益(其余%仍有FDIC持有),該資產包中包含了項正常貸款、項破產清算資產和項Co直接持有的不動產物業,涉及的資產包括出租公寓、共有產權房、寫字樓和待開發土地。為此,喜達屋資本成立了ST Reideial來專門管理資產包中的項出租公寓資產,并將其打造為統一品牌形象和設計風格的創意出租公寓,從而有效提高了出租率和租金水平。在管理改善的同時,喜達屋又對資產包中的多項物業資產進行翻新,從而成功賣出了多個出租公寓單元和,多套共有產權房。截至年,喜達屋資本已成功收回了項貸款,賣出了棟物業資產,獲得了豐厚收益。

喜達屋資本這種獨特的不良資產經營能力也為它在歐洲市場贏得了多個不良資產投資項目。如年月,集團從愛爾蘭壞賬銀行Naioal Ae Maageme Agecy(NAMA)手中買下了位于倫敦的Ace Hoel,在經過一系列的擴建和重新裝修后,Ace于年月重新開業,年Ace Hoel被 Eoea Hoel Deig Awad評選為年度最佳翻新獎,并于年月被溢價出售。

上述不良資產的持有mdah經營mdah賣出dqo模式不僅能夠幫助集團贏得更多政府主導下的不良資產投資機會,還提高了喜達屋資本在貸款違約或抵押物價值貶損時的承受力。因為,通過持續的經營改善,集團可以從物業資產上獲得持續的現金流,并提升資產價值,從而降低債務壓力和經濟危機的沖擊。但這一模式的弊端是,在不利的經濟周期中,它可能需要更長的投資時間。

從某種意義上說,喜達屋資本集團是地產基金領域的一個另類dqo,但它的另類模式也為地產基金管理公司開辟了一種新的價值創造模式。憑借在酒店領域多年積累的行業聲譽,以及在資本市場上的成功經驗,過去年,喜達屋資本集團已成功募集了億美元的股權資本,成為全球第二大私募地產基金管理公司,這還不包括旗下上市平臺STWD、SWEF等公司在過去幾年的發行募集額。未來,集團還將打造更多的酒店業神話和上市公司平臺。

(來源:品牌酒店資訊)

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